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法律效力问题有争议 买卖二手房这种合同不能签

来源:腾讯财经发布时间:2018-02-15 09:40

为了降低买卖房产的税收成本、合理避税,“阴阳合同”在二手房贷市场一度盛行!不过有报道称,监管部门已经下发通知遏制这种现象。这种灰色操作或不再有空间。

“阴阳合同”有哪些危害,你知道吗?

所谓阴阳合同,指的是合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。

在房屋买卖市场,由于新房交易基本是政府定价,楼盘售卖时已完成了审核、备案,所以售价一般为备案价。而二手房交易市场上,为了从银行获得更多贷款或少交税,价格就比较复杂,实际过程中很多采取了阴阳合同。

具体来说,在二手房交易市场中常用的形式有两种:

一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;

二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,这种阴阳合同更具备隐秘性。

如果想要从银行多贷款,举个例子来说,一套二手房真正成交价为500万,如果实行阴阳合同,在银行的评估价假设为600万,那么如果是首套房、且首付比例为30%的情况下,首付需要交180万,可以从银行贷到420万,因此实际过程中首付只需支付80万,比原定的150万(500万*30%)的首付压力减轻不少。

如果想要避税,双方则会尽量压低房价少交税,再想办法通过其他方式补偿房屋实际成本。

据报道,2017年9月末,住建部联合央行、银监会三部委一起下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,要求银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

也就是说,贷款额度需要按照网签备案合同价款和房屋评估价的最低值来作为基数,那么也就没法按照双方协商的价格随意签订“阴阳合同”了。

“阴阳合同”具有法律效力吗?

事实上,“阴阳合同”的法律效力问题具有一定争议,通常情况下,“阴阳合同”中的“阳合同”中所体现的内容其实并不是当事人的真实意思,所以根据《合同法》的规定这个合同无效,而“阴合同”是当事人的真实意思表示,是有效合同,所以说“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。

但是,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。如果买卖双方签订“阴阳合同”是为了避税,违反了中国税收管理规定,也将受到相应的处罚。

比如一旦被税务机关查出存在偷税行为,不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款,甚至可能因触犯法律而被追究刑事责任。

“阴阳合同”还存在卖家无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督,买家有可能不按双方此前的约定按时交款,如果卖家采取协商或者起诉等方式,会付出更多的时间和金钱成本,并且合同中还可能涉及到避税违法的行为,导致自己被追究责任。

同时,“阴阳合同”也存在买家可能无法取得贷款的风险。按照上述报道,从2018年起,二手房买卖要求以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,因此“阴阳合同”也就无法实现多贷款的功能了。

因此,要提醒大家的是,签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定,按照市场交易规则进行,否则不仅得不到法律保护,还会承担很大的风险。